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상가 임대료 인상 시 임차인들이 취할 수 있는 법적 조치

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상가임차인들이 가장 피하고 싶은 순간 중 하나는 ‘임대인(건물주)에게 월세 인상을 요구받을 때’입니다.

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상가임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권)에 따라 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 적당하지 않게 된 경우 당사자는 장래의 임대료에 대해 증감을 청구할 수 있습니다.

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임대료를 증액하는 경우 현재 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율은 5%입니다. 환산보증금 기준 밖에 있는 임차인이라면 상가 임대료 인상 시 5% 법적 제한선의 적용을 받을 수 없습니다. 합당한 사유가 있다면 건물주는 5%를 초과해서도 증액이 가능합니다.

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계약갱신요구권 행사가 가능한 임차인이라면 건물주가 임차인이 월세 인상 요구를 거부한다는 이유로 재계약을 거부할 수 없습니다. 하지만 건물주와 임대료를 두고 끝까지 합의가 이루어지지 않는다면 결국에는 적정선의 임대료에 대한 판단을 구하는 소를 제기해 합당한 임대료를 법원에서 판단 받아야 할 것입니다.

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소송에 대한 거부감이나 이에 들어가는 비용·시간 등을 두려워해 결국 건물주가 원하는 대로 임대료를 올려주는 임차인들이 다수인 게 현실입니다.

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비상식적인 임대료 인상을 요구받은 임차인이라면 반드시 적극적인 법적 조치를 취해 추후 발생할 수 있는 더 큰 분쟁을 방지해야 합니다. 기존 임차인과 건물주 간 재계약 외에도 상가 임대료가 문제가 되는 경우는 임차인이 영업을 종료하면서 권리금을 회수할 때입니다. 임차인이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 요청하자 건물주가 고액의 임대료 인상을 요구해 난처한 상황에 처하는 것입니다.

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신규임대차계약 시에도 건물주가 최대 5%를 초과해서 월세를 올리지 못한다고 생각하는 임차인들이 많습니다. 하지만, 임대료 인상 시 법적 제한선은 기존 임대차계약이 갱신되는 경우에만 적용되고, 기존 계약이 아닌 건물주와 신규임차인 간 새로운 임대차계약이 체결될 때는 5% 상한의 적용을 받지 않습니다.

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상가임대차보호법 제10조의 4(권리금 회수 기회 보호 등)에서는 임대인이 신규임대차계약의 조건으로 현저히 고액의 보증금과 월세를 요구하는 행위를 권리금 회수 기회 방해 행위로 규정하고 있습니다. 이러한 상황에서 임차인들은 적극적인 법적 조치를 취해야 합니다.

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https://www.junggi.co.kr/article/articleView.html?no=29157