트러스트앤매치

https://youtu.be/nxxYxwBohwE

2021년 1월1일 이후 분양권을 취득하는 경우 취득세, 양도세 주택 수 계산 시 주택수에 포함합니다.

양도세의 경우 색다른 규정이 있는데요 바로 분양권이라 하더라도 일정 요건을 갖추면 다주택 중과 계산 시 제외해 주겠다는 건데요.

소재지는 수도권, 광역시, 세종시 외의 지역으로서

바로 분양가 3억원이하 분양권입니다. 이때 분양가 3억원이라 함은 옵션가액을 뺀 금액입니다.

근거법령은 소득세법 시행령 167조의4입니다.

수도권 및 광역시ㆍ특별자치시(광역시에 소속된 군, 「지방자치법」 제3조제3항ㆍ제4항에 따른 읍ㆍ면 및 「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」 제6조제3항에 따른 읍ㆍ면에 해당하는 지역은 제외한다) 외의 지역에 소재하는

분양권의 가액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 않는 주택, 조합원입주권 또는 분양권은 이를 산입하지 않는다.

[주택에 대한 공급계약서상의 공급가격

(선택품목에 대한 가격은 제외한다)을 말한다]

소득세법 시행령 167조의 4를 보면 분양권외에도 주택의 양도당시 기준시가 3억원 초과하지 않는 주택도 중과제외 대상입니다.

주의할 것은 다주택중과 여부시 주택수에는 제외하지만 1주택 비과세 판단시에는 포함한다는 것입니다.

1단계

양도하는 소재지를 살펴 봅니다.

비조정지역이라면 중과세율을 적용하지 않습니다. 다음 단계를 없이 기본 세율 또는 단기보유기간에 따른 양도소득세율을 적용하면 됩니다.

조정대상지역이라면 ２단계로 넘어갑니다.

조정대상지역 소재의 주택을 팔려고 한다면

갖고 있는 총 주택수를 세어 봅니다. 총 주택 수에서 제외되는 주택이 있다면 제외시킵니다.

이렇게 해서 나온 결과 중과세 대상 주택수가 되는 것입니다.

예를 들어 보면

서울에 아파트 1채

지방 분양권 1개

지방 기준시가 3억원 이하 1채 를 보유하고 있고 서울에 있는 아파트를 매도한다면

이 경우 1세대 1주택 비과세는 아니지만 3주택자 중과세율이 아닌

1세대 1주택자를 기준으로 양도세를 납부하면 됩니다.

수도권에 2채를 소유, 지방에 분양권 3억원이하를 1개 보유하고 있다고 가정하고

수도권의 아파트를 처분한다면 1세대 3주택 중과세율이 아닌 2주택자 기준으로 양도세를 납부하면 됩니다.

참고

1. 신방수 세무사의 2022 확 바뀐 부동산 세금 완전분석 p188

2. 지방에 3억 이하 집 있는 2주택자…'1세대 1주택'처럼 양도세 중과 제외, 한국경제신문 https://www.hankyung.com/economy/article/2021103159501