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증여 후 10년 이내 매매한다면? 이월과세에 대한 오해

1. 이월과세란 무엇인가요?

이월과세에 대해 예를들어 볼 께요, 부모님으로부터 증여 받은 주택을 양도한다면 양도소득세를 계산함에 있어 취득금액을 증여세 신고할 때 금액이 아닌 증여자(증여를 주는 사람)의 최초 취득금액으로 하겠다는 내용입니다.

(참고)

＊이월과세는 직계존비속에게만 적용한다. 직계존속은 조부모, 부모 등을 말하며, 직계비속은 자녀, 손자녀 등이다. 사위나 며느리, 형제·자매는 직계존비속에 해당하지 않는다. 사위나 며느리 등에게 부동산을 증여하면 10년을 채우지 않고 팔아도 이월과세가 적용되지 않는 것이다.

＊ 증여재산 중 채무 부분은 이월과세가 적용되지 않는다.

기준시가가 2억 9000만원, 임대보증금이 3억원인 다세대주택을 증여한다고 가정해보자.

기준시가에 따라 평가한 이 주택의 증여가액은 임대보증금을 이용해 계산하는 ‘임대료환산 평가금액(상증법 61조⑤)’에 따라 3억원이고 채무도 3억원이 된다. 이 경우에는 증여세 과세가액이 0원이라 이월과세가 적용되지 않는다.

2.이월과세의 가장 큰 오해는 무엇인가요?

이월과세에 대한 가장 큰 오해는 10년 간 매도가 금지된다고 알고 계시는 부분입니다. 그러나 이월과세 규정과 관련된 법을 살펴 보면 그 어디에도 매도가 금지된다고 기재되어 있지는 않습니다.

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3. 양도소득세는 누가 납부해야 하나요?

양도소득세는 양도하는 사람이 납부하는 것으로 자녀가 부모님으로 부터 증여받은 자산을 양도하는 경우에는 양도소득세는 자녀가 납부하는 것입니다.

4. 이월과세 적용 시 양도소득세 계산 방법은 어떻게 되나요?

이월과세 적용 시 양도소득 계산하는 취득금액을 최초 취득가액으로 하여 양도차익이 다른 사람이 양도하는 것과 차이가 없도록 하는 것입니다. 다만, 증여 시 납부한 증여세는 필요경비로 공제하여 줍니다.

5. 이월과세 적용 시 장기보유공제의 보유기간은 어떻게 계산하나요?

이월과세가 적용되는 경우에는 장기보유공제의 보유기간도 증여자가 최초 취득한 날부터 계산합니다. 따라서 증여 전 8년을 부모님이 보유하고, 증여 후 2년을 보유하여 전체 보유기간이 10년인 경우에는 장기보유공제가 10년 - 20%가 적용되는 것입니다.

6. 이월과세 적용 시 양도소득금액이 더 낮아지게 되나요?

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위의 사례에서 이월과세를 적용한 경우와 그렇지 않은 경우에 대하여 양도차익이 각각 3.9억과 4.8억으로 계산됩니다. 이월과세를 적용하여, 양도차익이 늘어났습니다. 하지만 ①장기보유공제를 반영하고, ②기본공제를 반영한 결과 이월과세를 적용하였을 때의 양도소득금액이 더 낮아지게 되었습니다.

7. 이월과세 적용 시 양도소득세가 더 적은 경우에는 어떻게 되나요?

위의 법 조항에서 이월과세를 적용하였을 때, 양도소득세가 더 적은 경우에는 이월과세를 적용하지 않는다라고 되어 있으므로, 이 사례에서 양도소득세는 취득금액을 증여금액을 하여 계산할 수 있습니다.

8. 수증자가 비과세 조건을 만족한 경우에는 어떻게 되나요?

게다가 수증자(증여받은 사람)이 비과세 조건을 만족한 경우에는 심지어 양도차익을 계산하지 않아도 됩니다. 2023년 1월 4일 이후로 서울 강남구, 서울 서초구, 서울 송파구, 서울 용산구 이외에는 조정대상 지역이 아니므로, 양도소득세의 비과세 조건이 보유기간 2년이면 충분한 것이고, 그 매도금액이 12억 이하이면 비과세가 가능한 것으로 이월과세가 적용되든 적용되지 않든 비과세 조건을 만족하였으므로 (보유기간 2년) 비과세 적용이 가능한 것입니다.

9. 매도 금액이 12억 원을 초과하는 경우에도 이월과세가 적용되는 경우와 적용되지 않는 경우 양도차익을 비교하여 세금 계산을 하나요?

예, 매도 금액이 12억 원을 초과하는 경우에도 이월과세가 적용되는 경우와 적용되지 않는 경우 양도차익을 비교하여 더 큰 쪽으로 세금 계산을 하도록 되어 있기 때문에 증여 전 보유기간이 길다면, 장기보유공제 금액이 늘어나서 오히려 더 세금이 작게 계산될 수 있는 것입니다.

참고

https://www.intn.co.kr/news/articleView.html?idxno=2026950

https://blog.naver.com/rigel07/223181862225