무주택 기간 계산은 어떻게 할까?계산 막막할때 읽어보기 세대주,세대원,직계존비속

주택청약 - 【무주택기간계산】
세대주,세대원, 직계존비속
무주택 기간 계산은 어떻게 하나요?
계산 막막할때 읽어보기
세대주,세대원,직계존비속

간혹 남의 블로그를 읽다 근거가 무엇일까?
하는 의문에 빠진적이 있었어요.
그래서 전 판단 근거의 자료를
정리해 보자 생각했지요.

판단 근거의 자료를 마지막에 정리했어요.
의심이 간다면 확인해 보셔요.
【Ⅰ. 무주택 개념잡기】
민영아파트 가점제  일반공급 1순위 청약신청시를 기준으로 기술하고자 합니다. 

노부모 특별공급, 공공아파트 특별공급의 경우는 다를 수 있거든요.

민영아파트 1순위 가점제 청약신청시 세대 전원이 무주택 구성원이어야 해요. (1)
무주택 구성원이란 무엇일까요? 신청자가 집이 없으면 무주택 아닌가요? 

아닙니다. 주민등록표를 발급해 보세요.

세대주가 있고 세대원이란게 있죠. 

세대주 포함하여 세대원이 주택을 갖고 있으면 무주택자 아닙니다. 물론 세대원의 범위가 있지요.

 " 신청자기준으로 신청자의 직계존비속, 배우자, 배우자의 직계존속"까지가 범위에 속합니다. 

만일, 배우자가 세대분리를 하고 있다고 하여도 "세대분리  배우자 및  세대원"도 주택을 소유하고 있으면 안됩니다. (2)

예를 들죠. 청약신청자와 배우자의 주민등록이 분리되어 있고, 배우자 밑으로 장모가 세대원으로 구성된 경우입니다. 

장모가 58세이고 집을 갖고 있다면 청약신청자는 집이 없더라도 유주택자입니다.


세대원이 주택을 소유하고 있는지도 모르고 '본인'기준으로 무주택 기간을 계산합니다. 당첨되도 부적격자 판정으로 취소됩니다. 규정에 어긋나니까요.대략 감이 잡히나요?

이런 순서로 생각해 보는건 어떨까요?
무주택 여부를 확인하는 거예요. 신청자 배우자 직계존비속 일일이 따져보아야 줘.

그리고 난 다음 무주택 이라면 기간을 계산 하는 거구요.
세대원 중에 유주택자임이 확인되면 무주택 기간을 계산 할 필요가 없겠죠. 0점 이니까요.
 

언제까지 무주택이어야 하나?민영주택의 경우 주택법 및 주택공급에 관한 규칙에는 입주시까지 청약자격 유지 규정이 없어요.(1) 

반면 국민주택의 경우, 입주자 모집공고일로부터 입주할때까지 무주택 구성원이어야 합니다. (3)

【Ⅱ.  주택소유여부 확인하기】
1번부터 12번까지 세대원으로 등록돼 있다고 가정해 보죠. 

그럼 누가 집을 소유하고 있는지 확인해야 겠죠. 

홀수 번호는 신청자(남자)의 가족 관계 이구요. 짝수 번호는 배우자(여자)기준으로 정해 봤어요.

직계존속· 직계비속의 범위를 헤깔려하더라구요. 

주택청약 무주택자 여부 가릴때, 형제자매  의 주택이 있건 없건 간에 아무 의미 없습니다.

양도소득세 세대 주택보유와는 다릅니다. 

참고로 양도소득세 기준으로는 세대원 범위에 형제자매가 포함됩니다.

자녀는 당연히 세대원이지요. 주택보유여부를 따져 봐야하구요.

예외가 없어요.

그래서 가족관계에 나열하지 않았어요.

ㅇ 반드시 주택보유여부를 따져 봐야
하는 관계
청약 신청자가 남자라면 직계존속에 해당하는 범위입니다. 아버지·어머니·장인·장모의 주택 소유여부를 따져보아야 합니다. 주택을 갖고 있다면 유주택자입니다. 물론 예외가 있습니다.

같은 세대원으로 등록된 60세 이상의 직계존속이 집을 갖고 있다면 무주택자로 간주합니다.(4)

소형 저가주택을 보유한 경우에도 무주택자로 간주해 주고요.

"입주자모집공고일 현재 60제곱미터 이하의 주택으로서 주택가격이 8천만원(수도권은 1억3천만원) 이하인 주택 1호 또는 1세대만을 소유한 자로서, 제28조에 따라 주택의 공급을 신청하는 자(배우자를 포함한다)는 그 기간 동안 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다." (7),(8)

유주택자에서 무주택자로  많이 구제되는 사례이기도 해요. 민영주택의 가점제가 적용되는 일반공급에 청약하는 경우에만 적용하고요. 국민주택 및 민영주택 특별공급에 청약하는 경우는 '특례적용 없음'을 유의하셔야 합니다.

무주택으로 간주되는 집을 1호 소유하고요. 이 상태에서 가점제의 소형 저가 주택 요건에 해당하는 주택 1호를 소유한다면 저가 주택으로 인정될까요?
저가 주택은 1호세대만을 소유한 경우에 인정하죠, 따라서 무주택으로 간주되는 주택이라도 이를 소유하면 소형저가주택으로 인정받질 못해요. (8),(9)

ㅇ 주택을 보유하고 있어도 상관없는 관계
형, 동생, 누이, 형수, 제수, 처남, 처제 등은 집을 소유하고 있어도 상관없습니다.

【Ⅲ.  기간계산】

신청자(본인) 및 배우자, 세대원의 무주택임을 확인하였으면 기간을 계산합니다. 기간계산은 신청자와 배우자를 기준으로 합니다.(5), (6) 혼인후 신청자와 배우자가 모두 집을 갖고 있다가 팔았다면, 입주자 모집공고일 기준으로 최근일이구요.

만 30세부터 무주택기간을 계산합니다.(5)  만약 20세부터 집이 없었고 올해 35세 입니다.무주택 기간은 15년일까요? 아닙니다. 30세부터 시작이니 무주택기간은 5년이지요.

물론 예외가 있습니다. 30세이전에 결혼한 경우지요. 그러면 혼인관계증명서에 기재된 혼일신고일이 기준입니다.(5)

"30세가 되기 전에 혼인한 경우에는 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 혼인관계증명서에 혼인신고일로 등재된 날부터 무주택기간을 기산한다." (5)


기본개념을 이해했으면 예를 들어 볼께요.

신청자와 배우자가 혼인후 자녀를 낳았다고 가정해 봐요. 각자 집을 가졌고  남편이 5년전에, 배우자는 4년전에, 자녀는  3년전에 주택을 처분하였다면, 무주택기간은 어떻게 될까요? 무주택자가 된 최근일, 청약신청자,배우자가 기준일입니다.(5),(6)  자녀기준으로 하는게 아니예요. 그렇다면 배우자 4년전이 기준입니다. 해당 가점 점수는 4년이상 5년 미만으로 10점입니다.

철수 나이가 만 36세이고요. 혼인신고한지 10째라면 무주택기간은 얼마일까요? 네. 바로 10년이상 11년 미만입니다. 점수는 22점이지요.

Appendix - 참고

(1) 주택공급에 관한 규칙 제4조2항
② 국민주택 또는 제3조제2항제1호에 따른 주택의 공급대상은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날부터 입주할 때까지 무주택세대구성원이어야 한다.

다만, 입주자로 선정되거나 사업계획상의 입주대상자로 확정된 후 결혼 또는 상속으로 무주택세대구성원의 자격을 상실하게 되는 자와 공급계약 후 입주할 수 있는 지위를 양수한 자는 그러하지 아니하다.  <개정 2016.8.12.>

1. 제27조에 따라 일반공급하는 주택은 입주자모집공고일

2. 제3조제2항제1호에 따라 고용자인 사업주체가 그 소속 근로자에게 공급하는 주택은 해당 주택의 사업계획 승인일(사업계획 승인일까지 입주대상자가 결정되지 아니한 경우에는 제52조제5항에 따라 사업주체가 입주대상자 명단을 확정하여 시ㆍ도지사에게 통보한 날)





(2) 주택공급에 관한규칙 별표 1 - 가점제 적용기준 (무주택기간 적용기준)
입주자모집공고일 현재 세대별 주민등록표상에 등재된 입주자저축 가입자를 포함한 세대원[배우자, 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다.),직계비속을 말한다] 전원이 주택을 소유(주택의 공유지분을 소유하고 있는 경우를 포함하되 제53조 각 호의 어느 하나에 해당하거나 2)에 따른 소형·저가주택 소유자를 무주택자로 보는 경우는 제외한다)하지 아니하여야 하며, 입주자저축 가입자의 배우자가 동일한 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 경우에는

주민등록이 분리된 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원도 주택을 소유하지 아니하여야 한다
(3) 주택청약 및 주택 공급제도 관련 자주 묻는질문 (2018.6. 4, 국토교통부 주택기금과, P34)
(4)주택공급에 관한규칙 제53조(주택소유 여부 판정기준)
주택소유 여부를 판단할 때 주택의 공유지분을 소유하고 있는 것은 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다. 다만, 공공임대주택의 공급, 제46조, 「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 6 제2호라목에 따른 특별공급의 경우 무주택세대구성원에 해당하는지 여부를 판단할 때에는 제6호를 적용하지 아니한다.  <개정 2016.5.19., 2016.8.12., 2017.11.24.>
1. 상속으로 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 제52조제3항에 따라 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우

2. 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 해당 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우

가. 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택
나. 85제곱미터 이하의 단독주택
다. 소유자의 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택

3. 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 사업주체로부터 제52조제3항에 따른 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 처분한 경우 4. 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속 근로자의 숙소로 사용하기 위하여 법 제5조제3항에 따라 주택을 건설하여 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획 승인을 받아 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우

5. 20제곱미터 이하의 주택을 소유하고 있는 경우. 다만, 2호 또는 2세대 이상의 주택을 소유한 자는 제외한다.

6. 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)이 주택을 소유하고 있는 경우

7. 건물등기부 또는 건축물대장등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우로서 사업주체로부터 제52조제3항에 따른 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 멸실시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우

8. 무허가건물[종전의 「건축법」(법률 제7696호 건축법 일부개정법률로 개정되기 전의 것을 말한다) 제8조 및 제9조에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축한 건물을 말한다]을 소유하고 있는 경우. 이 경우 소유자는 해당 건물이 건축 당시의 법령에 따른 적법한 건물임을 증명하여야 한다.









(5)주택공급에 관한규칙 별표 1 - 가점제 적용기준 (무주택기간 적용기준, 제1호 가목 3)

3) 무주택기간은 입주자저축 가입자와 그 배우자를 기준으로 하고, 입주자저축 가입자의 연령이 30세가 되는 날부터 계속하여 무주택인 기간으로 하되, 30세가 되기 전에 혼인한 경우에는 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 혼인관계증명서에 혼인신고일로 등재된 날부터 무주택기간을 기산한다. 이 경우 입주자저축 가입자 또는 배우자가 주택을 소유한 사실이 있는 경우에는 그 주택을 처분한 후 무주택자가 된 날(2회 이상 주택을 소유한 사실이 있는 경우에는 최근에 무주택자가 된 날을 말한다)부터 무주택기간을 산정한다.


(6)주택공급 업무 메뉴얼 2017년 1월, p52, 무주택기간은 가입자 및 배우자를 대상으로 산정
가입자 ,배우자가 과거부터 계속 무주택인 경우 가입자의 무 주택기간은 만30세 이후부터 산정하되, 가입자가 만30세 이에 혼인한 경우는 혼인신고일부터 무주택기간 산정

- 가입자는 배우자가 혼인 후 과거 일정기간 주택을 소유한 경우 가입자는 배우자가 주택을 처분한 후 최근 무주택자가 된 이후부터 무주택기간 산정

- 가입자 본인 또는 배우자가 혼인 전 과거 일정기간 주택을 소유 하다 처분한 경우에는 가입자의 무주택기간은 본인의 무주택 기간을 기으로 계산(혼인전  배우자가 주택을 소유한 사실은 가입자에 영향없음)


- 과거의 모든 무주택기간을 합하는 것이 아니며, 최종적으로 무주택자가 된 이후의 기간만 산정함



(7)주택공급에 관한 규칙 별표 1 - 가점제 적용기준 가목 2
입주자모집공고일 현재 60제곱미터 이하의 주택으로서 주택가격이 8천만원(수도권은 1억3천만원) 이하인 주택(이하 “소형․저가주택”이라 한다) 1호 또는 1세대만을 소유한 자로서 제28조에 따라 주택의 공급을 신청하는 자(배우자를 포함한다)는 그 기간 동안 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다.

이 경우 소형저가주택의 주택가격은 입주자모집공고일 이전에 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제16조 또는 제17조에 따라 공시된 가격(이하 “주택공시가격”이라 한다) 중 입주자모집공고일에 가장 가까운 날에 공시된 주택공시가격에 따르되, 입주자모집공고일 이전에 주택이 처분된 경우에는 처분일 이전에 공시된 주택공시가격 중 처분일에 가장 가까운 날에 공시된 주택공시가격을 주택가격으로 본다.

(8)주택공급 업무 메뉴얼 2017년 1월, p51 소형저가주택은 무주택으로 간주
소형저가주택특례의 적용요건
(동시 만족 필요, 제1호가목 2)

  - 민영주택의 가점제가 적용되는 일반공급에 청약하는 경우에 만 적용

* 국민주택 및 민영주택 특별공급에 청약하는 경우는 특례적용 없음

- 전 용 60㎡ 이하인 주택소유 
- 1호 또는 1세대만 소유 
- 주택공시가격 8천만원(수도권은 1억3천만원) 이하 주택  소유  
 
* 입주자모집공고일에 가장 가까운 날에 공시된 주택공시가격에 따르되, 공고일 이에 처분된 경우에는 처분일 이전 주택공시가격 중  처분일에 가장 가까운 주택공시가격 적용

(9) 주택공급업무 메뉴얼 , 2017년 1월 ,P123