트러스트앤매치

프라운트 힐스 평택 파격 할인 분양 중

솔직히 여기 가격, 다음 분양 때

이거 불가능합니다

안녕하세요. 오늘 여러분과 함께 살펴 볼 것은,

평택 미군 렌털하우스 시장,

특히 그 오산 공군기지 K55라고 하죠.

그 주변하고 프라운트 힐스 평택이라는

특정 상품에 대한 분석입니다.

이 자료들을 통해서

이 독특한 시장의 뭐랄까, 속살, 투자 관점,

이런 걸 좀 집중적으로 파헤쳐 보겠습니다.

네, 안녕하세요.

이 자료들 딱 보니까 처음부터 흥미로운 지점이 보이더라고요.

같은 평택인데도 오산 공군기지,

그 K55 주변하고 캠프 험프리스,

K6 기지 주변 렌털 시장 상황이

아주 그냥 극명하게 다르다는 거.

여기서부터 한번 이야기를 풀어가 보죠.

맞아요. 그 차이가 정말 눈에 띄는데요.

오산 쪽은 공실률이 5% 미만,

거의 없다고 봐도 될 정도인데,

캠프 험프리스 쪽은

20%~ 30%에 달한다고 하니까요.

왜 이렇게 차이가 난다고 분석하고 있나요?

그냥 공급량 문제만은 아닐 것 같은데.

오산은 일단 공급 자체가 좀 부족하고요.

그리고 또 하사관 이상 장기 거주자 중심에

안정적인 수요가 딱 받쳐주죠.

반면에 캠프 험프리스는

고덕신도시 개발 영향도 있고 해서

공급이 확 늘어난 데다가,

결정적으로 미군들 선호랑 좀 안 맞는 주택들,

​

예를 들면 팽성 파라디아

오피스텔처럼 1, 2룸 위주로 공급했던

과거 사례가 있거든요.

그런 게 이제 문제로 지적되는 거죠.

방 3개 이상을 선호하는

미군 가족들의 실제 필요랑

좀 어긋났다는 겁니다.

이게 공실률 차이의 핵심 원인 중

하나로 딱 꼽히는 거고요.

아, 그렇군요. 그러니까 수유자의 실제 니즈,

그걸 좀 놓쳤다는 거네요.

또 흥미로운 건 그 임대료 지급 방식인데요.

미군 주택과에서 직주인한테 직접,

그것도 원화로 준다는 점. 이거 참 독특하죠.

월 153만 원에서 320만 원까지

뭐 계급이나 가족 유무 따라 다양하고요

예전에 임대료 상한선도 있었다고 하던데,

그게 이제 없어졌다는 건

어떤 의미로 봐야 할까요?

네, 맞아요.

미군이 집을 고르면 주택과에서

뭐 안전기준 같은 걸 점검하고요.

기준에 맞으면 임대료를

직접 지급하는 시스템이죠.

오산은 매월 지급한다고 하고요.

중요한 변화는 과거에 건물별로

이렇게 딱 정해놨던 임대료 상한선 방식이

없어졌다는 점이에요.

가격 제한이 풀린 거죠.

여기에 더해서 그 임대료랑은

별개로 공과금 명목의 수당,

유틸리티 얼라운스라고 하죠.

이게 단독 거주 시에는 78만 원,

가족이랑 같이 살면 약 104만 원 정도

추가로 지급된다는 점도

주목해야 합니다.

이 두 가지 요소가 실제 임대료 수준이나

또 주택 선택에 꽤 큰 영향을

미칠 수 있죠

자, 그럼 이 자료들의 핵심 사례죠.

프라운트 힐스 평택으로 넘어가 보죠.

오산 기지에서 걸어서 5분 거리,

이 입지랑, 미군들이 선호한다는

방 3개, 욕실 2개 구조,

그리고 뭐 가전, 가고 전부 다 갖춰진

풀 퍼니시드 시스템.

이걸 아주 강점으로 내세우고 있더라고요.

이 스펙들이 앞서 말한 시장 상황하고 딱 맞아떨어지는 건가요?

바로 그 지점입니다.

자료들을 보면 프라운트 힐스가 기지

접근성, 안전, 시설 같은 미군 주거 기준을 충족하는 건

기본이고요.

아까 말씀드린 그 험프리스 인근 실패 사례

, 그 1, 2룸 위주 공급 있잖아요.

그걸 이제 반면 교사 삼아서

철저하게 미국인들의 생활 패턴

, 특히 3, 4인 가족의 요구에 맞춘 3룸 2욕실 구조

, 그리고 풀 퍼니시드 시스템을 갖췄다

. 이 점을 엄청 강조해요.

​

이게 그냥 뭐 편의 제공 차원을 넘어서

공실률 낮은 오산 시장에서도 확실한

경쟁 우위를 갖는 핵심 요소다라고 볼 수 있죠.

투자 관점에서 보면

이미 월 170에서 190만 원의 임대가 맞춰졌다

이렇게 나와 있고,

분양가의 한 70% 대출 받으면

평균 25% 이상의 수익률을

예상한다고요?

와, 이거 상당히 높은 수치인데.

자료에서는 이 수익률을 뒷받침하는

근거로 현재 건축비 상승이랑

분양가 수준을 또 언급하고 있죠.

그렇습니다.

제시된 그 25% 이상 수익률은

물론 특정 임대료하고 대출 비율을

가정한 예시이긴 합니다.

하지만 이 자료가 더 강조하려는 포인트는요

지금 건축비가 엄청 올랐잖아요?

그래서 앞으로는 비슷한 조건과 품질의 건물을

이 가격, 할인하면 10년 전 수준이라고까지 언급하는데

이 가격에는 공급하기가 진짜 어렵다는 점이에요.

즉, 지금 지어진 프라운트힐스 같은 물건의 어떤 희소성,

이게 부각되고,

이게 또 자산가치 유지나 상승으로

이어질 수 있다고 생각합니다

네, 오늘 자료들을 쭉 훑어보니까

오산과 험프리스 미군 렌탈 시장의 뚜렷한 차이점,

그리고 독특한 임대 시스템,

또 프라운트힐스라는 특정 상품의 특징과

투자 논리까지 살펴봤네요.

이 정보들을 종합해보니

단순히 건물을 잘 짓는 것 이상의

뭔가 다른 게 중요해 보이는데요?

맞습니다. 이 자료들을 통해 드러난 사실들에

기반해서 마지막으로

이런 질문 한번 던져볼 수 있을 것 같아요.

미군 주택가가 임대료를 직접 관리하고

또 특정 기준을 요구하는 이런 시스템 안에서

장기적으로 성공하는 렌탈 사업이나

투자는 과연 무엇일까?

어쩌면요, 그 변화하는 미군 규정이나

주거 선호도, 이런 걸 얼마나 민첩하게 파악하고

또 지속적으로 시설이나 서비스를 맞춰나갈 수 있는가 하는 그 적응력,

그 자체가 핵심 경쟁력이 아닐까?

네, 이 부분에 대해 더 깊이 한번 생각해보시면

여러분도 흥미로운 관점을 얻으실 수 있을 겁니다.