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'거래절벽'에 이달중 규제지역 추가 해제…서울도 풀릴까

주식회사트러스트앤매치 2022. 11. 2. 11:01
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정부가 이달중 규제지역을 추가로 해제하겠다고 밝혔다. 세종과 인천, 수도권 외곽지역 등이 후보지 물망에 오르는 가운데 서울과 서울 인접 지역이 포함될지 관심이 쏠린

 

 

1일 국토교통부에 따르면 이달중 규제지역 지정과 해제를 결정하는 주거정책심의위원회(주정심)가 열릴 예정이다. 주정심은 사우디 해외건설 수주를 위한 국토부와 건설사의 해외방문 일정이 완료된 이후인 이달 중순쯤 열릴 것으로 전망된다. 
 
국토부는 지난달 27일 윤석열 대통령 주재 열린 '제11차 비상경제민생회의'에서 "실수요자 보호와 거래 정상화 방안의 일환으로 11월 중 주정심 열어 규제지역 추가 해제를 검토하겠다"고 밝힌바 있다. 

 

앞서 정부는 지난 9월 21일 주거정책심의위원회를 열고 조정대상지역 101곳 중 41곳, 투기과열지구 43곳 중 4곳을 해제했다. 현재 서울·수도권 주요 지역과 인천, 세종만 규제지역으로 지정돼있다. 
 

이와 관련해 규제지역으로 남은 지역들에서는 해제 요청이 이어지고 있다. 의정부시는 지난 주정심 이후 국토부에 조정대상지역 지정을 취소해달라고 요청했고, 고양시의회도 지난 9월말 본회의에서 고양시 조정대상지역 해제촉구 결의문을 채택했다. 이외에 김포와 인천 검단 등에서도 규제지역 해제에서 제외된 것에 대한 불만이 크다. 

 

 
규제지역에서 해제되면 강화됐던 대출과 세금, 청약 규제가 완화되는 효과가 있다. 조정대상지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하 구간은 50%, 9억원 초과분은 30%로 각각 제한된다. 총부채상환비율(DTI)도 50%가 적용되는 등 대출 규제가 가해지고 양도소득세와 종합부동산세 등 각종 세금 부담도 커진다. 투기과열지구에서는 LTV가 9억원 이하면 40%, 9억원 초과는 20%가 적용되는 등 더욱 강력한 대출 규제가 적용되고 재건축 등 정비사업 규제 수위도 높아진다. 규제지역에서 해제되면 이렇게 강화됐던 규제가 완화되는 것이다. 
 
지난 9월 말 주정심 이후 국토부 권혁진 주택토지실장은 서울 등 수도권의 규제지역 해제 가능성에 대해 "기본적으로 규제지역 제도는 주택시장 여건과 국내 거시경제 여건에 따라서 지정하고 해제하는 것으로 시장 상황을 종합적으로 고려해서 탄력적으로 검토할 계획"이라고 밝혔는데 급격한 금리인상과 경기 침체 등에 따른 부동산 경착륙 경고음이 커지면서 신속하게 추가 규제지역해제에 나선 것으로 풀이된다. 
 
전문가들은 다음달 규제지역 추가해제에서 지방 중 유일하게 규제지역으로 남은 세종과 인천, 수도권 외곽 지역이 대거 해제될 것으로 보고 있다. 상승폭에 비해 하락폭이 큰 김포와 최근 하락세가 거센 시흥, 오산, 의정부, 화성 등이 추가 규제지역 해제 물망에 오른다.
 
한국부동산원에 따르면 수도권에서 올해 누적(10월 24일 기준) 아파트 매매가격 하락률이 가장 큰 곳은 수원 영통(-11.17%)이었다. 이외에 △의정부(-7.49%) △광주(-6.28%) △화성(-6.24%) △시흥(-5.77%) 등의 하락세가 두드러졌다. 물론 △의정부(20.55%)와 △광주(15.35%) △화성(18.65%) △시흥(34.67%) 등은 지난해 매매가격 상승률이 두 자리수를 기록하며 집값이 크게 올랐던 지역들이다. 하남(-6.14%)와 김포(-3.86%) 등은 하락폭이 상대적으로 적었지만 지난해 상승률(하남 7.86%.김포 7.19%) 역시 다른 지역보다 적었다. 
 
인천과 세종의 집값도 바닥이 안 보이게 떨어지고 있다. '인천의 강남'으로 꼽히는 송도가 있는 연수는 올해 10.71%가 떨어지며 수도권 안에서는 수원 영통에 이어 하락폭이 컸다. 세종 집값은 올해 12.61%가 떨어지며 지난해 상승분(2.04%)를 뛰어넘는 하락률을 보였다. 
 
직방 빅데이터랩 함영진 랩장은 "조정대상지역 위주의 해제가 예상되고 세종과 인천, 수도관 외곽 지역 등의 규제지역 해제가 예상된다"며 "투기과열지구 중에는 경기 구리와 안산 단원, 화성 동탄2지구 등이 해제가 검토될만 하다"고 전망했다. 

 

전 지역이 투기과열지구·투기지역으로 지정된 서울과 투기과열지구인 과천·성남·광명·하남·고양 등 서울 인접 지역의 규제지역 해제 여부는 좀 더 지켜봐야할 것으로 보인다. 
 
서울부동산정보광장에 따르면 10월 아파트 매매량은 257건으로 집계돼며 역대 최저치를 새로 썼던 9월(856건)의 기록을 갈아치우는 등 시장이 꽁꽁 얼어붙은 상황이지만 서울과 서울 인접 인기 지역의 경우 대기 수요가 여전해 규제해제시 다시 불안해질 가능성이 있다는 분석이 나온다. 
 
대한건설정책연구원 이은형 연구위원은 "새 정부 취임 이후 벌써 2번이나 주정심이 열리면서  이미 (사실상) 지방 전 지역에 규제지역에서 해제됐기 때문에 다음번 주요 해제지역은 서울과 수도권밖에 없다"고 전망했다. 
 
KB국민은행 박원갑 부동산수석전문위원은 "수도권 외곽 등 낙폭이 컸던 지역을 중심으로 규제지역에서 해제될 것으로 예상된다"며 "강남권과 마용성(마포.용산.성동) 등 서울 핵심 지역은 올해 규제지역에서 해제되기는 어려울 것 같다"고 내다봤다. 
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